Estas consultas, surgidas normalmente por la necesidad de cubrir determinados gastos de un familiar dependiente, como el pago de una residencia o de la persona encargada de su atención y asistencia domiciliaria, nos permite detectar la confusión todavía existente sobre la necesidad de la intervención de terceros para realizar esos actos de disposición patrimonial.

Lo primero que conviene aclarar es que la discapacidad no impide, por sí sola, vender un inmueble. La profunda reforma introducida por la Ley 8/2021 abandonó el antiguo sistema basado en la incapacitación judicial y la sustitución generalizada de la voluntad de la persona afectada, apostando por un modelo de apoyos dirigido a permitir que sea la propia persona quien ejerza su capacidad jurídica en igualdad de condiciones con los demás.

Por ello, ya no basta con comprobar si alguien tiene reconocida una discapacidad o presenta determinadas limitaciones cognitivas. Lo verdaderamente relevante es determinar si comprende el alcance y consecuencias concretas de la operación que pretende realizar. Es decir, si entiende qué inmueble vende, por qué precio, cuáles serán las consecuencias económicas y patrimoniales de la venta y qué destino tendrá el dinero obtenido.

Esto obliga a analizar cada supuesto de manera individualizada. No es comparable una persona con un deterioro cognitivo leve o una enfermedad neurodegenerativa en fase inicial, que puede requerir únicamente cierto acompañamiento o asesoramiento, con aquellos casos más graves en los que la afectación de la capacidad de razonamiento impide conformar adecuadamente la voluntad y hace imprescindible acudir a medidas legales de apoyo.

En este escenario, el papel del notario resulta absolutamente esencial, ya que su función rebasa la mera redacción y autorización de la escritura pública, debiendo realizar un verdadero control de legalidad y protección de la persona vulnerable. Debe valorar si el vendedor comprende realmente el negocio jurídico que está realizando y comprobar si son necesarias las medidas de apoyo o autorizaciones judiciales previstas legalmente. Si aprecia que la operación carece de las garantías necesarias, no autorizará la escritura.

Especial relevancia adquiere aquí la figura de la curatela, configurada actualmente como la principal medida judicial de apoyo para personas con discapacidad.

Ahora bien, no todas las curatelas son iguales, pudiendo desde tener carácter meramente asistencial, cuando la persona conserva la capacidad de decidir y actuar por sí misma, aunque necesite el complemento o apoyo del curador para determinados actos, hasta incluir funciones representativas, en los supuestos más graves, como demencias avanzadas o discapacidades intelectuales severas.

Además, en ocasiones puede resultar necesario el nombramiento de un defensor judicial, figura de carácter excepcional prevista para aquellos supuestos en los que exista conflicto de intereses entre la persona con discapacidad y quien deba prestarle apoyo habitualmente. Esto ocurre, por ejemplo, en operaciones hereditarias en las que el curador también es heredero, cuando el comprador es un familiar cercano o cuando existen discrepancias familiares relevantes sobre la conveniencia de la venta. En tales casos, el juez puede nombrar un defensor judicial exclusivamente para intervenir en esa concreta operación y garantizar la adecuada protección de los intereses de la persona afectada.

Por otra parte, dada la enorme trascendencia económica que supone la venta de un inmueble, el legislador mantiene un importante control judicial sobre estas operaciones. El artículo 287 del Código Civil exige autorización judicial para que el curador con funciones representativas pueda “enajenar o gravar bienes inmuebles”, entre otros actos de especial relevancia patrimonial.

El juez deberá comprobar que la venta resulta beneficiosa para la persona con discapacidad, que el precio es adecuado, que no existe abuso, presión o conflicto de intereses y que la operación responde realmente a sus necesidades, voluntad e interés. Para ello, será necesario aportar tasaciones, documentación económica y dar las explicaciones concretas sobre el destino del dinero que se pretende obtener, y que debería tener como finalidades prioritarias sufragar gastos asistenciales, sanitarios o residenciales, el pago de deudas perentorias o mejorar el bienestar del propietario.

Por todo ello, antes de iniciar una operación de este tipo resulta imprescindible analizar cuidadosamente la situación personal y jurídica del propietario, comprobar qué medidas de apoyo existen o se necesitan realmente y determinar si será preceptiva la autorización judicial o la intervención de un defensor judicial. Solo así podrá garantizarse plenamente la seguridad jurídica, validez y eficacia de la compraventa.